Investir dans l’immobilier en France lorsque l’on réside au Royaume-Uni séduit de nombreux particuliers et chefs d’entreprise britanniques. Entre stabilité du marché, sécurité juridique et taux d’emprunt encore attractifs, les opportunités ne manquent pas. Reste à bien choisir sa structure, anticiper la fiscalité et bâtir un financement adapté. Le présent guide, rédigé par un avocat, livre les bonnes pratiques post-Brexit pour sécuriser vos opérations transfrontalières.
Choisir la structure de détention adaptée
Détention en direct : simplicité mais exposition fiscale
- Avantages : formalités réduites, absence de frais de constitution.
- Limites : IFI potentiellement élevé, droits de succession importants, responsabilité illimitée.
SCI (Société Civile Immobilière) : souplesse et transmission
- Gestion collective, statuts personnalisables.
- Option possible pour l’IS : la SCI supporte l’impôt, l’associé évite l’IFI sur la valeur du bien.
- Comptabilité annuelle obligatoire, formalisme renforcé.
Société anglaise (LTD) : flexibilité, vigilance post-Brexit
- Gouvernance d’entreprise et confidentialité accrues.
- Risques de double imposition : analyse indispensable des conventions fiscales.
- Transparence renforcée via le registre des bénéficiaires effectifs.
Conseil : faites auditer vos objectifs patrimoniaux avant de retenir un montage hybride (par ex. SCI détenue par une LTD).
IFI : obligations des résidents britanniques
- Seuil : patrimoine immobilier net en France > 1,3 M€.
- Valorisation : au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.
Réduire l’assiette taxable
- Endettement raisonné : l’emprunt diminue la valeur nette taxable.
- SCI soumise à l’IS : l’actif est détenu par la société, non par l’associé.
- Assurance-vie luxembourgeoise : loger des parts de SCI pour optimiser la transmission.
Plus-value immobilière : anticiper la facture à la revente
| Durée de détention | Impôt (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0-5 ans | 100 % | 100 % |
| 6-21 ans | Abattements progressifs | Abattements progressifs |
| ≥ 22 ans | Exonéré | 9 % encore dus |
| ≥ 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Points clés
- Résidence principale : exonération inapplicable aux résidents UK.
- Abattement de 150 000 € : réservé aux anciens résidents fiscaux de France (≥ 2 ans).
- Préparer la sortie dès l’acquisition limite les mauvaises surprises.
Financement croisé : optimiser taux et devise
Emprunter en France
- Taux fixes souvent plus faibles qu’au Royaume-Uni.
- Hypothèque locale exigée.
- Intérêts déductibles du revenu foncier français.
Emprunter au Royaume-Uni
- Accès facilité aux banques privées.
- Risque de change GBP/EUR sur loyers et capital.
- Intérêts non déductibles en France sans établissement stable.
Montages hybrides à envisager
- SCI à l’IS financée par une LTD : distribution de dividendes intra-groupe.
- Couverture de change (hedging) : sécuriser le coût global sur la durée du prêt.
Conclusion
Investir dans l’immobilier en France depuis le Royaume-Uni reste pertinent à condition de :
- Sélectionner la structure de détention la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux.
- Maîtriser l’IFI et la taxation des plus-values.
- Structurer un financement compatible avec vos flux de trésorerie et le risque de change.
Un accompagnement juridique et fiscal personnalisé demeure la clé pour protéger votre patrimoine et sécuriser chaque étape de l’investissement.
Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
